北京中科白癜风医院公益抗白 https://mip.yyk.99.com.cn/fengtai/68389/jianjie.html笔者按：受年12月31日央行联合银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》之影响，近两周以来多家银行暂停了个人住房按揭贷款业务，其中窗口业务口径要么为“节制接单”，要么审批和放款周期无限制地拉长（主要是没有额度或额度不足的问题）。按揭贷款直接影响着开发商的销售和去化，因此个人住房贷款集中度管理新规的施行背景下，开发商的存量物业的销售、去化将面临更多的风险和压力。房企年的融资将主要围绕现金流管理和表内负债转化两个难题，这意味着未来的趋势离不开“非房主体”、“收益权产品”、“供应链融资”等关键词，在此背景下，存量物业的融资功能也肯定会被市场所重视。存量物业对于房地产企业来说即为存货，房企对盘活存量物业的渴望，其背后隐藏的实际是将存货转化为现金的需求，盘活存量货值对于开发商现金流的造血能力提升起着雪中送炭的作用。总的来说，存量物业在不同时间节点大体可以分为借助标准化产品融资、供应链融资、其他金融/类金融机构融资这三个渠道进行消化变现。供应链融资一、已竣工备案物业的融资近两年的保理融资业务中，房企一直偏好于“供应商对开发商的应收账款加上开发商的资产抵押”模式的保理融资。项目取得预售证并已完成竣工验收备案具备交付和过户条件的，开发商在这种情况下可以先办小证（初始登记证），然后拿小证办理抵押登记，由上游供应商（比如总包单位、材料供应商等）就其对开发商的应收账款向西政保理申请保理融资，同时开发商为该保理融资增信，机构在其抵押办妥后放款。以依托于总包单位的正向保理业务为例，该融资方式通过增加开发商的经营性负债以间接降低开发商的金融负债（也即降低开发商的直接融资需求），除了起着存量物业现金流管理的作用，在“”融资监管红线下亦是一个不错的表外融资选择。不过国内很多城市存在无法进行办小证后的抵押操作的情况，因此我们操作时更多的得看地方性的政策及操作条件。具体融资要素参考如下：二、未竣工备案项目取得预售证但尚未完成竣工验收备案的，因尚未达到房屋交付和过户条件，因此无法先办证，也即无法实际办理抵押。这种情况下最多只能先通过网签的形式将房屋先锁定给我们融资机构，通过抵押消化存量物业的模式实质上难以走通，此时供应链中商票的作用便可利用一二。1、以房地产企业为核心企业的商票质押（1）房地产企业作为核心企业与其供应商建筑企业发生业务往来后，房地产企业开具商票给建筑企业。（2）建筑企业将对核心企业的应收账款转让给西政保理公司并提供商票质押。（3）西政保理公司在核心企业以商票确权的方式提供担保后向建筑企业放款。（4）票据到期，核心企业将票据金额支付至西政保理公司。2、以建筑企业为核心企业的商票质押在以建筑企业为核心企业的“保理+票据保险”，保险公司在产品中扮演着“担保”融资中，核心企业既包括实力雄厚的国央企类建筑总包单位，又包括与开发商自身存在表面关联或非关联关系的总包施工单位。“保理+票据保险”模式主要是指满足资质条件的建筑企业（核心企业）向其供应商开具电子商业承兑汇票，保险公司依托该核心企业信用为商票贴现提供保险，保理公司依据保险公司开具的保单放款的模式。本融资方式不影响核心企业报表，亦不占用核心企业银行授信，因此对于开发商来说指定关联的总包单位承接工程后的后端保理融资能无形中降低前端的融资需求。需说明的是，核心企业签发商票仅有一手质押背书，保险公司持有至到期，不做额外流通，因此不会发生商票在不合规的民间资金中流通的情况。（1）建筑企业作为核心企业与其供应商发生业务往来后，建筑企业开具商票给其供应商。（2）供应商作为投保人，以其自身为被保险人，以西政保理公司为受益人进行投保，并将商票质押给保险公司，保险公司尽调核查后向供应商出具保单。（3）供应商将对核心企业的应收账款转让给西政保理公司。（4）西政保理公司在供应商投保后向其放款。（5）票据到期，核心企业将票据票面金额支付至保险公司，资金最终归集至西政保理公司。金融/类金融机构融资一、银行存量物业抵押至银行变现的贷款类型中，流动资金抵押贷款以其融资款项用途限制小著称。在融资要素方面，该类银行流贷的融资成本在年化9%-12%左右，抵押物可异地安排。在融资主体方面，除了与开发商存在股权关联关系的非房主体可以在当前市场环境下顺利取得融资外，与开发商不存在股权关联关系但由开发商实际控制的非房主体也仍旧能顺利地在目前的监管环境下取得银行融资，且更为容易。当然该类融资方式对交易主体的现金流情况以及还本付息能力亦会进行着重
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