来源：第一财经原标题：地产调控，这次不一样？作者：赵伟年-年间，地产调控政策呈现明显的周期性，调控手段上偏重需求端管理。年下半年以来，地产调控政策多管齐下，但更侧重房企融资监管，从非标、银行开发贷款、供应链金融等多方面，收紧融资渠道。三条红线、地产贷款集中度考核、资金信托新规等调控政策，对房企融资环境有重要影响。房地产类信托，持续大幅收缩，一季度净融资-亿；前6月，房企债券净融资亿，同比下降亿；贷款方面，房地产开发贷款亿，同比大幅减少亿；销售资金方面，居民按揭贷款上半年合计2.1万亿，同比大幅减少0亿。年下半年以来，地产调控政策不断加码；本轮调控政策，与过去相比，有何不同，对投资有何影响？本文梳理，可供参考。一问：本轮地产调控政策，与历史有何不同？防风险思路下，侧重融资监管年-年间，地产调控政策呈现明显的周期性，调控手段上偏重需求端管理。梳理过去五轮地产调控规律发现，触发调控政策收紧的主要原因是房价上涨过快，而调控放松的触发因素来自于经济下行压力。调控政策呈现周期性变化的核心，是政策在“稳经济”与“稳房价”间相机抉择。过去调控政策收紧期，多采用限购、提高首付比例和按揭利率等需求端管理措施，而供给端调控措施相对较少。本轮地产调控，与以往不同之处，在于政策重心转向防风险，调控手段侧重房企融资监管。年下半年以来，地产调控政策多管齐下，但更侧重房企融资监管，从非标、银行开发贷款、供应链金融等多方面，收紧融资渠道。三条红线、地产贷款集中度考核、资金信托新规等调控政策，对房企融资环境有重要影响。二问：调控政策加码下，房企资金压力？融资收紧延续，不排除加速收缩可能地产融资监管趋紧下，年以来，地产各项资金来源均出现明显下滑。房地产类信托，持续大幅收缩，一季度净融资-亿；前6月，房企债券净融资亿，同比下降亿；贷款方面，房地产开发贷款亿，同比大幅减少亿；销售资金方面，居民按揭贷款上半年合计2.1万亿，同比大幅减少0亿。下半年，严监管下，融资环境延续收缩，不排除加速收缩可能。展望下半年，“两压一降”、资金信托新规下，信托融资持续收缩；部分房企信用风险暴露下，债券融资继续承压；贷款集中度考核下，部分银行涉房贷款集中度超标，表内融资增量有限；三条红线试点推广后，重点房企中多数未达绿档，其融资需求受约束。三问：资金承压下，未来投资如何演绎？前端投资已下滑、未来投资保持跟踪资金承压下，前端投资持续下行，后端投资未来或有回落压力。受融资紧张拖累，投资前端指标，土地购置持续下行；前6月，土地购置面积，两年复合增长-6.5%。尽管销售回款，对竣工投资有支持，但三条红线下，加速竣工更快消耗房企资金，加大现金短债比压力。伴随资金收紧，未来竣工投资或趋走弱。地产资金来源变化领先于投资变化；资金压力下，未来地产投资变化需保持跟踪。历史经验来看，地产资金来源变化约领先地产投资一个季度。年以来，地产开发资金已出现回落迹象；前6月，地产资金来源，两年复合增长10%，较年初下降1.7个百分点。展望下半年，地产资金中主要部分，销售回款，在按揭受限下，预期两年复合增速回落到-0.1%；其他融资渠道资金来源，或继续趋紧。风险提示：政策调整、疫情超预期等。报告正文一问：本轮地产调控政策，与历史有何不同？年-年间，地产调控政策呈现明显的周期性，调控手段上偏重需求端管理。梳理过去五轮地产调控规律发现，触发调控政策收紧的主要原因是房价上涨过快，而调控放松的触发因素来自于经济下行压力。调控政策呈现周期性变化的核心，是政策在“稳经济”与“稳房价”间相机抉择。过去调控政策收紧期，多采用限购、提高首付比例和按揭利率等需求端管理措施，而供给端调控措施相对较少。历轮调控过程中，地产占据金融资源问题逐步凸显。由于历次地产调控过程中，调控政策偏重需求，而对于房企融资端调控政策并不多，且期间出现多次金融创新，地产占据的金融资源不断增长。以贷款为例，房地产相关的贷款在金融机构中占比，由5年的14.2%，抬升到年的28.7%；地产发展，还推升居民部门杠杆率；居民部门杠杆率，由5年的16.9%，上升到年的62.2%。本轮地产调控，与以往不同之处，在于政策重心转向防风险，调控手段侧重房企融资监管。十九大以来，政策目标侧重调结构、防风险，而房地产作为传统“加杠杆”部门，受到政策的重点
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